Les relations entre le bailleur et le locataire nécessitent parfois de se constituer des preuves de la situation afin de prévenir un litige ou de le résoudre.
Les Huissiers de Justice de la SAS VIGUIER - PAPOT - TACCONI sont en mesure de rédiger des procès-verbaux de constat, dont la valeur probatoire est reconnue, au sujet de nombreuses situations.
Etat des lieux d’entrée et sortie
Nos Huissiers de Justice interviennent afin de réaliser un constat décrivant précisément l’état du bien sujet du bail. La réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie du logement est obligatoire ou le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état des réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf preuve contraire.
- Si vous êtes propriétaire : ce constat atteste du bon état du bien lors de la remise des clés par votre locataire et évalue le coût des éventuelles réparations que le locataire aura le devoir d’effectuer.
- Si vous êtes locataire : ce constat constituera une preuve irréfutable et rendra exigible la restitution de votre dépôt de garantie.
Défaut d’entretien ou dégradation par le locataire en cours de bail
Le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Les Huissiers de Justice de la SAS VIGUIER - PAPOT - TACCONI peuvent constater les dégradations ou le défaut d’entretien occasionnées dans un procès-verbal.
Ce constat, objectif et détaillé, constituera une preuve pour le propriétaire comme le locataire de l’existence avérée ou non de ses dégradations et du défaut d’entretien présumé.
Abandon du logement par le locataire
Lorsque le propriétaire a des doutes concernant l’occupation du logement par le locataire, il peut engager des démarches spécifiques pour le récupérer.
Une fois que la mise en demeure de justifier l’occupation du logement a été envoyée au locataire, ce dernier a un délai d’un mois pour répondre. En l’absence de réponse, les Huissiers de Justice de la SAS VIGUIER - PAPOT - TACCONI peuvent établir un constat d’abandon du logement.
Nos Huissiers de Justice peuvent également dresser l’inventaire des meubles laissés sur place.
Afin d’effectuer le constat d’abandon, il est nécessaire que le maire de la commune, un conseiller municipal ou un agent municipal habilité soit présent, ainsi qu’une autorité de police ou de gendarmerie. Il est aussi possible de faire appel à deux témoins majeurs sans lien avec le bailleur ou l’huissier.
Ce constat soutiendra la requête que le propriétaire adressera au juge afin de récupérer son logement.
Défaut d’exploitation en matière commerciale
Une des obligations du locataire d’un bail commercial est d’exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. C’est la condition afin que le statut des baux commerciaux s’applique (art L. 145-1 du Code de Commerce).
La sanction du défaut d’exploitation du fonds de commerce, sans raison sérieuse et légitime, peut être une cause de résiliation du bail ou un motif de refus de renouvellement du bail sans indemnité (art L. 145-17 du Code de Commerce).
Ainsi, faire appel aux Huissiers de Justice de la SAS VIGUIER - PAPOT - TACCONI peut être utile afin qu’ils dressent un procès-verbal de constat de défaut d’exploitation en matière commerciale.
Violation de la destination des lieux
La Cour de Cassation est ferme au sujet de la destination des lieux loués. Le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité prévue au bail (arrêt Cass. Ass. Plein. 3 mai 1956).
Il peut y avoir plusieurs sanctions du non-respect de la destination des lieux :
- Résiliation judiciaire du bail
- Résiliation de plein droit avec la clause de résiliation de plein droit
- Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en fin de bail
- Dommages et intérêts alloués au bailleur s’il a subi un préjudice
Afin de sanctionner votre locataire, il est nécessaire que vous constituiez une preuve de la violation de la destination des lieux. Les Huissiers de justice de la SAS VIGUIER - PAPOT - TACCONI constatent cette violation au sein d’un procès-verbal dont la force probatoire est reconnue.
Sous location prohibée
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que la sous location d’un logement est un principe interdite sur les baux d’habitation à usage de résidence principale, sauf si le propriétaire donne son accord.
Le propriétaire doit être informé par le locataire, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par Huissier de justice.
En tant que propriétaire, si vous pensez que votre locataire sous-loue votre bien, sans avertissement préalable ou malgré votre refus, il est possible d’agir contre votre locataire.
Les Huissiers de Justice de la SAS VIGUIER - PAPOT - TACCONI auront alors la possibilité de vous épauler en effectuant un procès-verbal de constat de sous location prohibée. Ce constat permettra d’appuyer votre action.
Logement indécent
La décence d’un logement s’apprécie par rapport à la conformité du logement à des caractéristiques minimales de confort et d’équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret du 30 janvier 2002).
Trois principes doivent être respectés afin que le logement soit considéré comme décent :
- Pas de risque manifeste pour la sécurité physique des occupants
- Pas de risque manifeste pour la santé des occupants
- Présence des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement.
Les Huissiers de Justice de la SAS VIGUIER - PAPOT - TACCONI élaborent un procès-verbal de constat afin de déterminer quels seraient les travaux nécessaires et d’avoir un document sur lequel s’appuyer en cas de recours judiciaire.
